Vender una propiedad en la Ciudad ya no tributa ITI ni impuesto cedular, pero la operación conserva otros costos que conviene tener presentes

El precio de venta de una propiedad no es el único número que define el costo real de una operación inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires. Aunque la eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y la exención del impuesto cedular redujeron la carga tributaria para quienes venden de manera ocasional, la transacción todavía puede arrastrar comisiones, honorarios profesionales y otros tributos que es necesario contemplar antes de firmar el boleto. Para el comprador, esos mismos conceptos también forman parte del dinero que debe reservar para acceder al inmueble.

Comisiones, escribano y Sellos: los rubros que siguen vigentes

Cuando en la operación interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse entre el 3% y el 4% del valor de la operación, con variaciones según lo pactado entre las partes (Fuente: Spazios). Si la compra se financia con un crédito hipotecario, al presupuesto se suman la tasación, los seguros obligatorios y los cargos administrativos que cobra la entidad bancaria. A esos conceptos se agrega el Impuesto de Sellos, cuya alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%, según explicó a este medio Gastón Tapiola, director general de la desarrolladora Spazios.

Tapiola también señaló que en CABA existe una exención de Sellos para la compra de primera vivienda o vivienda única, hasta un valor de aproximadamente 220.000.000 de pesos. Cuando la operación supera ese tope, el tributo se aplica únicamente sobre el excedente. El escenario cambia en la provincia de Buenos Aires: allí la alícuota ronda el 2% y, de acuerdo con la explicación del desarrollador, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. De este modo, la ubicación y el monto de la propiedad terminan modificando de manera sensible los gastos de cierre.

ITI y cedular: qué se eliminó y a quiénes alcanza

La reducción tributaria para el vendedor involucra dos conceptos que dependían del momento en que se había adquirido el inmueble. Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), tributo del 1,5% sobre el precio de venta que fue eliminado a mediados de 2024. En una operación de 100.000 dólares, ese gravamen equivalía a unos 1.500 dólares, un monto que ya no forma parte de la liquidación. En la actualidad, dicho tributo fue derogado y ya no se aplica sobre las transferencias de inmuebles (Fuente: Spazios).

Para los inmuebles adquiridos desde 2018, en cambio, regía el impuesto cedular, que alcanzaba con una alícuota del 15% a la ganancia calculada sobre el valor de compra actualizado. La exención vigente comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trate de una segunda propiedad utilizada como inversión, según aclaró Tapiola. La excepción la constituyen las ganancias generadas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial, que permanecen dentro del régimen general del impuesto a las Ganancias. Es el caso, por ejemplo, de una desarrolladora que construye y vende lotes como parte de su negocio.

En definitiva, el alivio fiscal para el vendedor ocasional convive con un conjunto de erogaciones que se mantienen intactas: la comisión inmobiliaria, los honorarios del escribano, el Impuesto de Sellos y, cuando hay financiamiento, los gastos asociados al préstamo hipotecario. El indicador a seguir en las próximas semanas es la evolución de la alícuota y de los topes de exención del Impuesto de Sellos en CABA y en la provincia de Buenos Aires, dado que cualquier modificación en esos parámetros impacta de lleno en el presupuesto final de una compraventa.