Un esquema de ahorro colectivo permite acceder a una propiedad en ciclos de diez meses con cuotas desde 500 dólares

Una práctica de ahorro grupal de origen boliviano, conocida como “pasanaku”, fue adaptada por la desarrolladora Spazios para el mercado argentino bajo la denominación “Tapiolaku”. El modelo permite que diez personas adquieran una propiedad mediante aportes mensuales de 500 dólares cada una, en ciclos de diez meses, hasta completar 50.000 dólares por departamento.

La mecánica resulta relativamente sencilla: cada mes, el grupo reúne 5.000 dólares, monto que se acumula durante diez rondas para comprar una unidad. Luego se realiza un sorteo y el integrante favorecido recibe la primera propiedad, aunque debe continuar con sus aportes hasta cerrar el proceso. Como explicó Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, “al final de los 10 ciclos de 10 meses, o sea, en 100 meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares”. El plazo total, considerando los periodos de transición entre adjudicaciones, se extiende a ocho años y cuatro meses.

Cómo se mitiga el riesgo de incumplimiento

El principal punto crítico del esquema es que un integrante deje de pagar después de haber recibido su vivienda, habiendo aportado solo una parte del valor total. Para reducir esa exposición, el sistema incorpora tres niveles de protección legal, según el grado de confianza entre los participantes.

• Escritura con deuda explícita: se deja constancia en el título de propiedad de que el adjudicatario mantiene una deuda con el resto del grupo equivalente a las cuotas que aún restan pagar.
• Condominio con usufructo: todos los integrantes figuran como condóminos de cada propiedad y le otorgan al beneficiario un usufructo, es decir, el derecho a habitar la vivienda sin pagar alquiler; la transferencia definitiva recién ocurre cuando termina el proceso completo.
• Fideicomiso: un fiduciario mantiene la titularidad de los inmuebles durante todo el proceso, verifica el cumplimiento de las condiciones y recién firma la escritura a nombre de cada participante al cierre.

El esquema también contempla la posibilidad de que los precios de las propiedades suban a lo largo de los casi nueve años que dura la operatoria. Para evitar que quienes reciban su departamento en los últimos ciclos queden en desventaja, la propuesta prevé ajustes periódicos en las cuotas.

Para Natalia Rinaudo, en el plano estrictamente financiero, el mecanismo constituye una herramienta de financiamiento asociativo y no una operación inmobiliaria tradicional: la propiedad se construye con ahorro colectivo y se respalda con instrumentos del derecho civil y comercial. Por esa razón, la lectura dinámica del modelo exige revisar dos variables. La primera es la tasa de incumplimiento interna: si la mora supera cierto umbral, los aportes de los demás integrantes se erosionan. La segunda es el comportamiento del precio de los inmuebles en dólares durante los ocho años y cuatro meses del proceso. El indicador a seguir será la cantidad de grupos activos y la evolución de la morosidad en los primeros ciclos ya en marcha, datos que la propia Spazios debería empezar a difundir para que el mercado pueda evaluar la sustentabilidad del sistema en el mediano plazo (fuente: declaración del CEO de Spazios al medio de base).