Departamentos en CABA: la superficie mediana se redujo a la mitad desde la década del treinta

La oferta de departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires experimentó en las últimas décadas una transformación sostenida en su composición: las unidades publicadas son, en promedio, más chicas, cuentan con menos ambientes y, con frecuencia creciente, ofrecen la cochera como un adicional fuera del valor publicado. La fotografía surge de un relevamiento elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, que procesó 53.424 anuncios activos de departamentos y PH en venta dentro de la jurisdicción porteña, segmentados por año de construcción, con el objetivo de describir la evolución de la oferta a lo largo de casi un siglo.

La superficie cubierta, en retroceso

Vamos a los números. La superficie cubierta mediana de los departamentos construidos desde 2020 se ubica en 46 metros cuadrados. Para las unidades edificadas en la década de 1930, esa misma cifra alcanza los 102 metros cuadrados: una diferencia de 56 metros, equivalente a una contracción del 55% al comparar ambos extremos del período. Entre medio, el relevamiento identifica una etapa intermedia en la que la mediana osciló entre 60 y 62 metros para las construcciones levantadas entre las décadas de 1970 y 2000, y un nuevo retroceso desde 2010.

La transformación más pronunciada se observa, sin embargo, en la cantidad de ambientes. La mediana pasó de cuatro en los departamentos de los años treinta a dos en los construidos desde 2020, mientras que la relación entre superficie y ambientes se mantuvo en un rango estable de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo de todo el período relevado. En otras palabras, la pérdida de superficie se explica, principalmente, por la construcción de unidades con menos ambientes y no por una modificación del tamaño promedio de cada ambiente.

Monoambientes en expansión, unidades grandes en repliegue

• Los monoambientes representan el 35% de los departamentos construidos en la década de 2020, frente a una participación del 1,9% entre los edificados en los años treinta.
• Las unidades de al menos 100 metros cuadrados cubiertos recorrieron el camino inverso: su presencia en la oferta descendió del 53,2% al 9,4% al comparar ambos extremos del período.
• La cantidad mediana de ambientes se redujo de cuatro a dos entre las construcciones de la década de 1930 y las levantadas desde 2020.

Cocheras: un adicional cada vez más frecuente

Otra de las modificaciones relevantes aparece en el tratamiento de las cocheras dentro de los avisos. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4% de las publicaciones incorporaba la cochera al valor de venta. En las construcciones levantadas entre 2025 y 2026, esa participación se redujo al 13,9%. En paralelo, los anuncios que ofrecen la cochera como opcional o la comercializan por separado pasaron del 2% al 14% en el mismo intervalo. El cambio sugiere un desplazamiento en la composición del precio publicado, más que una caída en la disponibilidad de cocheras en los edificios nuevos.

Las diferencias por barrio

La magnitud de la reducción varía de manera considerable entre los distintos barrios porteños. Al comparar las viviendas construidas antes de 1980 con las levantadas desde 2010, Recoleta pasó de una superficie mediana de 90 metros cuadrados a 45, una baja del 50%. En Monserrat la reducción fue del 41% y en Palermo, del 40%. En el otro extremo, las contracciones más moderadas se observaron en barrios de menor densidad histórica: Villa Devoto registró una baja del 6%, Villa del Parque, del 8,5%, y Villa Urquiza, del 9,6%. La dispersión interna muestra que el proceso no fue homogéneo dentro de la Ciudad y que las áreas de mayor tradición constructiva concentraron las transformaciones más marcadas.

El indicador a seguir en los próximos meses es la evolución de la superficie mediana de los departamentos construidos entre 2025 y 2026 dentro del universo de avisos activos, así como la proporción de publicaciones que mantienen la cochera incorporada al precio, dos variables que, de acuerdo con el relevamiento de Mirando.ai, muestran la dinámica de fondo del mercado inmobiliario porteño.