Créditos UVA con respaldo del FGS: cómo arrancó la primera licitación y qué requisitos fija la ANSES

La Administración Nacional de la Seguridad Social completó la primera licitación del nuevo esquema de créditos hipotecarios basados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), en una operación que movilizó $200.000 millones a trece entidades financieras y dejó al descubierto los parámetros bajo los cuales se buscará reactivar el mercado de préstamos para vivienda en el país. La operación se realizó en un marco de suma competitividad: según se informó oficialmente, dieciocho bancos presentaron cuarenta y dos ofertas, de las cuales resultaron adjudicadas el setenta y siete por ciento del total ofertado. Los fondos provienen del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) y están destinados de manera exclusiva al financiamiento de hogares.

Una operación en dos tramos y con tope por banco

La licitación se estructuró en dos segmentos con perfiles bien diferenciados. El primer tramo, a un año de plazo, adjudicó $35.570 millones a una tasa equivalente a UVA más dos coma sesenta y siete por ciento de spread. El segundo tramo, a cinco años de plazo, concentró el grueso del dinero: $164.429 millones, a una tasa de UVA más cuatro coma noventa y cuatro por ciento. Cada banco adjudicatario quedó limitado a no superar el veinte por ciento del total licitado, una cláusula diseñada para evitar la concentración y abrir el juego a entidades chicas y medianas. Una vez que los bancos constituyan los depósitos correspondientes, disponen de noventa días corridos para efectivamente colocar los préstamos entre los demandantes; para esta primera tanda el plazo vence el uno de diciembre. Cada institución decidirá si abre una línea específica o si refuerza alguna ya existente.

Vamos a los números: cuánto sale la cuota y cuánto hay que ganar

El ejemplo difundido por el organismo como referencia oficial parte de la compra de un inmueble valuado en ciento seis mil dólares, con el setenta y cinco por ciento financiado por la línea (unos ochenta mil dólares, equivalentes a alrededor de $114 millones al tipo de cambio actual), un plazo de veinticinco años y una tasa de UVA más siete por ciento. Bajo esas condiciones, la cuota inicial se ubica en $865.000 mensuales. Para que ese pago no supere el veinticinco por ciento de los ingresos del grupo familiar, el hogar debe demostrar ingresos netos combinados de al menos $3.460.000, un umbral que, por ejemplo, una pareja en la que cada integrante perciba cerca de $1.800.000 podría alcanzar (cálculo en base a la información oficial). El monto máximo por crédito se fijó en ciento cincuenta mil UVA, equivalentes a unos doscientos mil dólares, un tope que, según la información oficial, permite financiar con mayor holgura viviendas del interior del país, mientras que en zonas de mayor cotizabilidad, como determinados barrios de la Ciudad de Buenos Aires, las opciones dentro de ese techo se ven sensiblemente reducidas.

Siempre en comparación con el mismo mes del año anterior, el esquema actual se distingue por el volumen de fondos comprometidos y por la articulación con la seguridad social, dado que el FGS oficia de fondeante; al mismo tiempo, incorpora exigencias explícitas sobre la relación cuota-ingreso y montos máximos por operación. Para evaluar su alcance real habrá que esperar a las sucesivas licitaciones: la meta oficial prevé llegar a $2 billones, monto que, con un crédito promedio estimado en $114 millones, permitiría asistir a entre diecisiete mil y dieciocho mil familias.

El indicador a seguir es la velocidad de colocación de los fondos en el sistema financiero, especialmente en las semanas previas al uno de diciembre, fecha límite de esta primera ronda. También merece atención la evolución del valor de la UVA, dado que el saldo y la cuota se ajustan por inflación, y la tasa efectiva que termine aplicando cada banco, que puede ubicarse por debajo del siete por ciento de referencia si se suman bonificaciones o se recortan spreads en el tramo minorista.