Créditos UVA: con la nueva regla del 25%, una pareja precisa ingresos cercanos a los $3,5 millones para calificar

Vamos a los números. El nuevo programa de créditos hipotecarios UVA que comenzó a difundirse en las últimas horas define una regla central y poco flexible: la cuota mensual no puede superar el 25% del ingreso neto del grupo familiar. Ese tope funciona como filtro de acceso y, en la práctica, deja afuera a la mayoría de los hogares que no alcanzan ciertos niveles salariales. Para un préstamo equivalente a USD 80.000 a 25 años de plazo, con una tasa de UVA + 7%, la primera cuota se ubica en $865.098 y el ingreso neto mínimo requerido ronda los $3.460.391 mensuales (datos del Ministerio de Economía, según el ejemplo oficial difundido en la presentación del esquema).

La cifra permite dimensionar el universo de potenciales beneficiarios. Una pareja en la que cada integrante perciba cerca de $1,7 millones de bolsillo podría calificar para un crédito de USD 80.000, según surge de la simulación oficial. Se trata de un umbral salarial elevado si se lo compara con el ingreso promedio de los trabajadores registrados, que según los últimos registros disponibles del INDEC se ubica muy por debajo de esa marca. La comparación con el mismo mes del año anterior, no obstante, no es lineal: la dinámica inflacionaria y las recomposiciones paritarias modifican la base de cálculo y el poder de compra real de esos ingresos.

Cómo se arma el préstamo y qué financia

• El ejemplo oficial parte de una propiedad valuada en USD 106.667, de la cual el crédito cubre hasta el 75%, es decir unos $120.920.000 o el equivalente a USD 80.000 al tipo de cambio oficial.
• El 25% restante del valor de la vivienda queda a cargo del comprador, con recursos propios; la simulación no contempla ese tramo ni los costos de escrituración e impuestos asociados a la operación.
• La tasa máxima permitida dentro del esquema es UVA + 7,50%, con un plazo mínimo de devolución de 15 años y un tope de financiamiento de 150.000 UVA por crédito.
• La cuota inicial no es fija: el capital se actualiza por UVA, de modo que el monto en pesos varía a lo largo de toda la vida del préstamo.

De dónde sale la plata: los plazos fijos del FGS

El financiamiento no sale del Tesoro ni de emisión directa. Los fondos provienen de licitaciones entre entidades financieras, alimentadas con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES. El organismo licita plazos fijos ajustados por UVA, con tasas mínimas de UVA + 2,50% a un año y UVA + 4,50% a cinco años. Cada subasta es de $200.000 millones y ninguna entidad puede quedarse con más del 20% de lo ofertado, con lo que el esquema completo ronda los $2 billones (datos oficiales del Ministerio de Economía y de la ANSES). Una vez que los bancos captan esos depósitos, disponen de 90 días corridos para transformar esa liquidez en préstamos hipotecarios efectivamente desembolsados. Los créditos pueden destinarse a compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas, en línea con el resto de los programas UVA que circularon en años previos.

En términos descriptivos, el diseño replica el espíritu del esquema original lanzado en 2016, pero con una arquitectura de fondeo distinta: ya no es el Banco Central el que inyecta liquidez mediante pases pasivos remunerados, sino la ANSES la que coloca plazos fijos ajustables en UVA a través de un mecanismo competitivo. La diferencia no es menor, porque cambia el prestamista inicial y, con él, la dinámica de tasas y de plazos. Resta por ver cómo responden los bancos al llamado y cuántas entidades efectivamente convierten esos depósitos en créditos dentro de los 90 días previstos, ya que ese es el indicador a seguir: el porcentaje de los $2 billones licitados que termina efectivamente en hipotecas desembolsadas y el ritmo de originación durante el primer trimestre de vigencia del programa.