Alquileres en Buenos Aires: la suba interanual sigue corriendo por debajo del índice general de precios

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un 2026 en el que los ajustes contractuales corren por detrás de la inflación general, un fenómeno que se refleja tanto en la variación mensual como en el acumulado del año. De acuerdo con el último relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, en agosto los contratos de alquiler registraron un incremento de 1,5%, la marca más baja del año, y quedaron nuevamente por debajo de la inflación estimada para el mismo período.

El acumulado del año y la comparación con 2025

Vamos a los números: en los primeros ocho meses de 2026 los precios de los alquileres acumularon una suba de 19,2%, frente a un incremento general de precios estimado en 21,5% para igual período. La diferencia implica una caída real de 2,3 puntos porcentuales, un dato relevante en un contexto en el que los contratos se ajustan mayoritariamente por inflación. En la comparación interanual, la suba alcanza 29,9% contra igual mes del año anterior, aunque cabe recordar que en agosto de 2025 la inflación acumulada también resultaba elevada.

• Monoambiente: $771.871 mensuales.
• Dos ambientes: $886.527 mensuales.
• Three ambiente: $1.196.413 mensuales.

Diferencias por barrios: dónde se paga más y dónde menos

La dispersión geográfica continúa siendo marcada. Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un valor medio de $1.252.366 por mes, seguida por Núñez ($995.838) y Palermo ($990.748). En el extremo opuesto, Lugano ofrece el precio más bajo del relevamiento, con $654.776 mensuales, seguido por Nueva Pompeya ($700.324) y Parque Avellaneda ($720.780). La brecha entre el barrio más caro y el más económico ronda el 91%, un indicador de la heterogeneidad estructural del mercado porteño.

En lo que respecta a la variación interanual por barrio (siempre comparando con el mismo mes del año anterior), las subas más fuertes se observaron en Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%). Las más moderadas correspondieron a Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%), tres zonas donde los precios habían partido de niveles relativamente altos o donde la dinámica de oferta ejerce presión a la baja.

Oferta en expansión y rentabilidad para inversores

El volumen de departamentos ofrecidos para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y, según Zonaprop, se ubica 3,4 veces por encima del mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión se produjo en enero de 2024, cuando la oferta se expandió 62% en un solo mes, tras los cambios normativos que afectaron al mercado. Para los inversores, la rentabilidad promedio se sitúa en 5,70% anual, lo que implica un plazo de recupero de 17,6 años, 9,2% más corto que un año atrás. Lugano lidera el rendimiento con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero apenas alcanza 3,2% (datos Zonaprop).

“En agosto los contratos de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires subieron 1,5%, la menor marca del año, y quedaron por debajo de la inflación estimada para el mes.”Zonaprop